なんとなくニュースを見ていると、最近よく聞く35年を超える超長期住宅ローン。
最長35年で選ぶ方が多かった住宅ローンですが、最近は徐々に35年より長い、40年、50年といった長期住宅ローンを組まれる方も増えています。
この長期ローンについて、詳しく解説していきます。
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目次
1.超長期ローンが増加している背景
2.超長期ローンのメリット
3.超長期ローンのデメリット
4.利用する際の注意点
5.まとめ
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1.超長期ローンが増加している背景
最近ニュースなどでよく耳にする「超長期住宅ローン」。
これまでは35年ローンが主流となっていましたが、40年や50年の返済期間を選択する人が徐々に増え始めています。
利用者が増加している背景には「不動産の価格高騰」と「低金利」の２つの要因があります。
都市部や人気の地域では、不動産価格が年々高騰しており、ここ京都市内の不動産価格も新築・中古問わず数年前と比べるとかなり高くなっている状況です。
また、現在は非常に低金利での住宅ローンの借入れが可能となっているため、長期のローンであっても比較的負担が抑えられます。
こういった状況下で、若い世代を中心に長期の住宅ローンを選択する方が増えています。
住宅金融支援機構による住宅ローン利用者の実態調査のデータによると、住宅購入者のうち返済期間が35年超の超長期ローンを利用した人の割合は、2021年10月には8.9%だったのに対し、2024年10月には20％超まで上昇しています。
2. 超長期ローンのメリット
超長期ローンを組むことによるメリットは以下のような点となっています。
①月々の返済額が軽くなる
返済期間が長期となる分、月々の負担が軽くなります。
例えば、4000万円の借入（金利0.75％）で試算した場合、
＜借入年数が35年の場合＞
月額支払 10.8万円程度
＜借入年数が50年の場合＞
月額支払 7.9万円程度
と、月々の負担額に大きく差が出ます。
月々の負担額が抑えられ、無理のない支払いが可能になります。
②マイホームの選択肢が増える
35年以下のローンでは手が届かない物件でも、超長期ローンの借入れをすることにより、予算を大きくすることができます。
立地や築年数など、理想の物件は比例して価格も高額なことが多いため、超長期ローンにより予算を増やすことで、理想の物件の購入がしやすくなります。
③団体信用生命保険の保証期間が延びる
＜団体信用生命保険について詳しく知りたいという方はこちらの記事をどうぞ！＞
住宅ローンを利用する際にほとんどの場合で加入が必要な団体信用生命保険（団信）。
団信はローン借入れをしている期間で保障期間が続くため、超長期でのローンの返済を行うことにより保障期間が長くなるメリットがあります。
3. 超長期ローンのデメリット
メリットもある反面、デメリットもいくつかあります。
①返済総額が大きくなる
借入期間が長くなることにより利息の負担分も合わせて増加するため、
返済年数が長くなればなるほど、返済総額が大きくなります。
例えば、4000万円の借入れ（金利0.75％）で試算した場合、
・借入年数が35年の場合
総返済額 4,550万円程度
・借入年数が50年の場合
総返済額 4,800万円程度
と、総返済額に約250万円の差が出ます。
②老後の負担が増加する恐れがある
「超長期」という名前のとおり、
30歳で40年でローンを借り入れすると返済時には70歳、50年で借り入れした場合、80歳まで返済することとなります。
現在、65歳前後での定年退職が多いことを考えると、退職後の家計の負担が大きくなる可能性があります。
③住宅の価値が住宅ローン返済中に下落する可能性がある
例えば築５年の築浅マンションを購入したとしても、50年ローンを組んだ場合、支払い終わることには築55年のマンションに。
マンションの資産価値を決める要因の１つとして築年数があることから、ローンの支払いが終わる頃にはその資産価値が下落している可能性があります。
4. 利用する際の注意点
①値下がりしない物件を選ぶ
「3.超長期ローンのデメリット」で解説したとおり、超長期でのローンの借入れでは、返済途中又は返済後に物件の資産価値が下落する恐れがあります。こういった場合においては、ローンの返済が困難になった場合に売却を考えたとしても、ローン残債が物件価格を上回り、売却が困難になるといった状況も起こりえますので注意が必要です。
②繰り上げ返済を賢く利用する
繰り上げ返済とは、毎月の返済額とは別に、借入残高のうちの元本の一部（または全部）を返済することを言います。超長期金利では返済期間が長いため利息分の負担が大きくなりますが、繰り上げ返済をすることにより利息分の支払いを抑えることができます。
家計の状況に合わせて繰り上げ返済を賢く使うことで、超長期ローンでも総支払額の調整が可能です。
※繰り上げ返済の際には一定の手数料が発生しますので、ご注意ください。
5.まとめ
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